الملكيات العقارية الخمس … اختلاف في آلية الشراء و ضمان الحقوق

السلطة الرابعة-4e: فارس تكروني

لا سبيل للحد من أساليب النصب والاحتيال و الخلافات بسوق العقارات خلال عمليات البيع والشراء وغيرها، إلا باتباع الطرق القانونية الكفيلة بعدم السقوط فرائس سهلة أمام الكلام المعسول وأكاذيب بعض تجار العقارات وسماسرتهم، وغيرهم من الذين يتواجدون في هذا السوق سواء داخل المكاتب العقارية أم خارجها و ما أكثرهم حاليا.

معرفة أنواع الملكيات العقارية في سورية، وأكثرها حجية و ثبوتية في القانون السوري، وعلى أرض الواقع من الناحية العملية، وأهم الخطوات التي يمكن إتباعها لشراء منزل ما، والتعرف على بعض طرق الاحتيال والنصب في هذا السوق هي محاور حديثنا مع المحامي محمد مصطفى التي سننشرها تباعا في عدة حلقات على موقعنا.

السجل العقاري

ففي الحديث عن الملكيات العقارية بين مصطفى لـ 4e أنه يوجد في سورية  4  أنواع من الملكيات تختلف فيما بينها من نواحي القوة الثبوتية، وطريقة تسجيلها و آلية الشراء، أهمها ما يسمى بالطابو الأخضر أو السجلات العقارية، و التي تعتبر من أهم وأقوى أنواع الملكية العقارية في سورية لجهة قوة الثبوتية وأكثرها ضمانا، فهي تسجل لدى المصالح العقارية، التي تمتلك دوائر للسجل العقاري في كل مدينة ومنطقة في سورية، حيث تقوم بإعداد صحيفة عقارية لكل عقار يتواجد في المناطق التنظيمية أو المحررة كما يتم تسميتها في القانون السوري، وهذه الصحائف يسجل فيها جميع الاشارات”دعوى – حجز احتياطي – رهن – منع تصرف…” و أسماء المالكين لها.

وهذه العقارات لا يتم نقل الملكية فيها، إلا أن طريق تسجليها من خلال معاملة في السجل العقاري حصرا، ما يمنح هذه العقارات أمانا أكثر لجهة البيع والشراء بين الأطراف.

أما ما يسمى بالسجل المؤقت هو سجل يعادل السجل العقاري في القوة الثبوتية من حيث ضمان الملكية والحقوق، وقد تم انشاؤه في الأصل  لتسجيل العقار المرخص للبناء وما يطرأ عليه من قيود خلال فترة البناء على أن يتم نقل القيود إلى السجل العقاري بعد اتمام البناء والمعاملات الإدارية التابعة لجهة التحديد و الفرز، لنقل السجلات المؤقتة إلى السجل العقاري، لافتا الى أن ذلك لم يحصل لأسباب كثيرة أهمها القصور التنظيمي، حيث أصبح هذا السجل ليس مؤقتا كما سمي بل سجلا دائما لكثير من العقارات.

عقار حكم المحكمة

يأتي عقار حكم المحكمة بحسب مصطفى في المرتبة الثانية لجهة الإثبات و الأمان، حيث يملك صاحب هذا العقار حكما مكتسب الدرجة القطعية، ومبرم “لا يمكن الطعن فيه”  من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار، وهذا الحكم يفيد بإثبات شراء المدعي لهذا العقار، حيث يذكر في بنوده تثبيت شراء فلان للعقار والبيانات التفصيلية له من رقم ومنطقة عقارية وأوصاف، وهذه الطريقة في الشراء يكون سببها عادة عدم افراز العقار او صعوبة الحصول على التراخيص اللازمة و تكلفتها، أو تكون الأرض التي تم البناء عليها العقار مخالفة للقانون فعليا بسبب عدم افرازها في السجل العقاري.

ولفت أن هذا النوع من الشراء لا يتم الا عن طريق محامين من قبل الجهتين “البائع والمشتري” وليس من أصحاب العلاقة وتسمى بدعوى تثبيت البيع وشرائه، وتكون أمام المحكمة المختصة.

وترفق هذه العملية بوضع إشارة على صحيفة العقار التي يكون لها دورا كبيرا في أفضلية الحقوق، لان الأحق في الملكية هو الأسبق في وضع الإشارة.

وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل

بين مصطفى أن هذه الملكية تكون عبارة عن وكالة غير قابلة للعزل يتم فيها توكيل البائع المشتري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية، وهذه الوكالة تسمى بوكالة كاتب العدل، لأنه يتم تنظيمها عند كاتب العدل المختص.

و أضاف أن هذا النوع من الملكية هو أقل ثبوتية من الأنواع السابقة، إلا أنه يملك حجية بالطبع، ولكن يجب الانتباه بأن يتم بشكل دقيق، وضرورة الحصول على تسلسل وكالات غير قابلة للعزل من المالك الأساسي إلى المالك الحالي، لافتا الى أنه من الممكن تثبيت البيع والشراء في السجل العقاري عن طريق إبراز الوكالة المذكورة في السجلات العقارية وذكرها على الصحيفة، إلا أن ذلك نادرا ما يحصل، فغالبا ما يقوم الأطراف بإلحاق هذه العملية بدعوى تثبيت بيع والحصول على حكم مبرم.

وأوضح مصطفى أن هذه الطريقة يتم اللجوء اليها عادة من قبل الناس بسبب أن تكون الأرض غير قابلة للبناء مثل الأراضي الزراعية ، أو تكون هذه العقارات مخالفة لشروط الترخيص.

الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء

أما النوع الخامس و الأخير والذي ينتشر في مناطق المخالفات أو في أملاك الدولة، هو ملكية بعقد بيع قطعي فقط و ساعة كهرباء، وهي تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين”باني على الأرض بصفة بائع وواضع يد على العقار والمشتري” و يعتبر هذا النوع هو أضعف أنواع الملكيات العقارية.

و بين أن هذا النوع من الملكية يكون لوضع اليد على العقار أهمية كبيرة بعد توقيع العقد بين الأطراف، حتى يتفادى المشتري  بأن يوجد عقد سابق مع مشتري أخر سابق وتم تسليمه له، الأمر الذي يسبب تزاحما في البيوع ومشاكل كثيرة،  ولكن الناس يميلون إلى شراء هذا النوع من العقارات بسبب تدني أسعارها مقارنة بالعقارات ذوات الملكية الأقوى و الأغلى قيمة.

ملكية حصة من عقار على الشيوع

أوضح المحامي مصطفى أن هذا النوع يحصل عندما يكون لدينا عقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة كحالة وفاة مالك لعقار ونقل الملكية إلى ورثته دون تحديد حصة كل وارث منها، ففي هذه الحالة يتم شراء العقار بتوقيع جميع الورثة أو ثلاثة أرباع المالكين.

ويشير إلى أهمية وجود نسخة عن عقد تحاصص بين مالكي الحصص السهمية، تفاديا للدخول في دعوى إزالة الشيوع التي تهدف إلى تقسيم الملكية بين المالكين، منوها إلى أهمية وضع اليد و استلام العقار في هذا النوع من البيع.